仍然缺乏的青年住宅，力图在地铁商圈寻求答案

首尔市放宽了地铁商圈相关政策限制，为给年轻人供应大量住宅，制定了“地铁商圈2030青年住宅”方案。

众所周知，地铁商圈的公共交通非常便利，托儿所、图书馆等设施亦非常充足，但是，目前由于诸多政策的束缚，其开发密度仍达不到首尔地区的平均水准。“地铁商圈2030青年住宅”方案，其主要内容就是在地铁商圈放开高密度开发，从而为年轻人提供价廉物美的出租住宅。

为此，首尔市计划将地铁商圈提升至准住宅区、商业区级别，提高其许可容积率。同时，简化开发项目的审议审批流程，吸引民间资本参与。容积率提高的话，同等面积就能建更高层的建筑物。

但是，民间资本在政策宽松、区域用途变更中获利的同时，应将100%的居住面积用于准公共租赁住宅的建设。首尔市将在这些住宅量中保障10%至25%的“小型公共租赁住宅（专用面积小于45㎡）”，并将其以周边均价60%至80%的价格提供给大学生、初入社会的年轻人、新婚夫妇等年轻阶层。同时将剩余准公共租赁住宅的租赁义务时间限制在8年，租金上升率限制在每年5%以内。

首尔市将上述内容的重点归纳后，于23日发布了“地铁商圈2030青年住宅”供应方案。预计将在3年的时间里，运营实施该方案，在交通便利的地铁商圈为年轻人的安定“生活空间”提供支援。通过这个方案，将目前主要以大型住宅、民间购房交易为主的地铁商圈住宅供应形态，转变为小型租赁住宅形态，使其重新回到年轻人的身边。如此一来，预计可以或多或少的减少因高房价而导致的年轻人不得不向首尔郊区移动的趋势。

以地铁商圈为中心，“首尔市支援，民间资本供应租赁住宅”

主要对象区域为两条以上地铁线路的交点站、公交车专用道路，或者30米以上道路边的地铁商圈，具体范围是以上述区域为中心，（地铁站出口为标准）半径250米范围内的大众交通中心区域。开发商可以根据具体条件，对区域用途进行变更。不过，专用住宅区、第一类一般住宅区、被汉阳都城包围的市区不包含在内。

例如，第三类一般住宅区（250%）变更为商业区域时，适用的基本容积率为680%，开发商可以在此基础上获得430%的容积率上升优惠。

首尔市对符合上述标准的地铁商圈进行调查后发现：只需将可用地商业化比例开发至30%，即可供应21万户36㎡以下的住宅以及4万户公共租赁住宅。

为确保民间资本的利益，首尔市将不再使用目前“居住比例越高，整体容积率越低”的所谓“用途容积制”政策限制，而是引入只要满足基本的应履行义务，就保障其最小容积率的“基本容积率（准居住区域400%、商业区域680%）”政策。

项目审批的流程也将更为简化。无需获得各委员会的分别审议，只需在“综合审议委员会”一次性接受城市、交通、建筑委员会的审议，因此审批耗时将大幅缩短。

此外，地铁商圈多是容易使用大众交通的步行活动中心区域，所以该方案，将以建成“没有停车场的居民区”为目标，降低停车场的比例。取而代之，为更有效的利用“共享汽车”项目，方案将积极的完成相关配套设施的建设。为此，首尔市计划将公共租赁住宅的供给范围，限制在无车的年轻人。

同时，为了减轻民间资本与入住者的经济负担，首尔市将实施财政支援。具体包括：减免开发商的财产税、购置税。每户按行情适用1亿5000万韩元的估价，并以此为基础，为住户支援2%的贷款利息。通过长期安心住宅制度，为住户支援4,500万限额的保证金。

首尔市计划通过与市议会的紧密磋商，制定并实施相关条例，并全面着手开展本方案。预计最快在2017年上半年开始提供“地铁商圈2030青年住宅”。

与此相关，首尔市正在从7月份开始的忠正路站、烽火山站地铁商圈开展示范事业。示范区为第三类一般居住区，具备了提升为准居住区的条件，例如忠正路站商圈，若变更为准居住区，预计可以建设一个340户规模的租赁住宅。

首尔市长朴元淳说：“在有史以来最严峻青年失业率和经济困难条件下，有很多‘城市难民’辗转流浪在考试院这样的临时住宅里，为了让这些年轻人能够住在安心温馨的居住空间里，我们将全心全力推动‘地铁商圈2030青年住宅’项目的开展。”

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