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希望日记

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  • “全税.月租难”让您受苦了吧?
    [元淳的希望日记297]

  • SMG 1417
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            “全税.月租难”让您受苦了吧?修建更多的公共租赁住房是最好的解决办法,所以首尔市不顾财政困难,仍然为建我所承诺的8万户住房而做着最大的努力。

            另外,首尔市还在不断努力寻找着其他应该做的事。最近,将全税保证金的一部分转换成月租的所谓“半全税式租房”正在不断地增加吧?但是很多租房人还不清楚适当的月租转换率是多少。首尔市为了减轻租房人因信息不足而带来的负担,将公开每季度的“住房全税月租转换率”,这在地方自治团体中尚属首例。

            所谓的全税月租转换率,是指将全税保证金转换成月租的时候适用的比率。16日,首尔市作为地方自治团体首次公开了“首尔市内各地区平均全税转换率”,通过这些资料可以得知首尔市内全税月租转换率比同期银行的全税贷款利息率(4~7%)高出2倍以上。也就是说租房人承担着比同期银行全税贷款利息都要高的月租负担。

            实际上,首尔市申报的有确切日期的全税月租交易中,月租合同所占的比重2011年是30%,而2013年则增加到了35%,月租呈增加趋势。现在住房租赁保护法规定的全税月租转换率只有上限(年14%以下),反映各地区实际交易的信息一点也没有。所以现实情况是“由大部分的房主(出租方)自主决定月租水平。”

             总体上,在高利息时代,仍然还是按照约定俗成的“月租10万代替保证金1000万(部分利息,全税月租转换率10%)”来签订合同。韩国鉴定院每月以全国为基准抽取地区典型,提供全税月租转换率信息。但是仍然不能反映地区的现实,所以大部分合同还是以房主(出租方)占据优势地位来签订合同,像这样的事例频繁发生。

             从这次首尔市公开的第一份资料来看,2013年第三季度首尔市月租住房的转换率计算结果显示:市中心区(锺路区,中区,龙山区等)低层住宅、多住户住宅的最高值为9.4%,东南地区(瑞草区,江南区,松坡区,江东区等)楼房最低值为6.3%。另外还显示,转换成月租时,全税合同的保证金额越少转换率越高,越是交纳小额保证金的市民承担的月租负担越大。

            首尔市决定今后每个季度都公开转换率。这样在首尔寻找全税或者月租的租房人们可以知道反映实际交易价格的各地区的月租转换水平了。希望这些可以减轻不公平的月租负担,防止突然转换成月租情况的出现。

            与此同时,为了适应最近从全税转换成月租的租赁市场的结构转变,首尔市会继续不断地向有关部门提议在住宅租赁保护法中制定更多保护月租承租人的制度。像这样,如果承租人知道转换率的话,在与出租方签订合同时可以更准确地协议相关价格,是不是?为了保护以后不再有因超出常理的月租合同而受害的承租人,首尔市会继续制定并改善有实效性的制度。

            现在只是停留在公开实际交易合同的水平,以后首尔市会将先进的制度与自己的实情相结合,制定符合自己的月租合同标准,通过实行预防性的租赁制度来强化承租人的居住权。